El mercado de la vivienda agita una bandera roja

Inicios de viviendas

Las viviendas iniciadas miden el número de nuevas unidades residenciales cuya construcción se ha iniciado. Sirven como un buen barómetro de la salud de la economía, ya que es un eje, y la actividad se filtrará a varios sectores, incluyendo fontaneros, electricistas y carpinteros, así como a niveles más macro como la recaudación de impuestos locales, etc. Además, los trabajos de construcción suelen estar bien remunerados, por lo que el consumo también se verá afectado. Las casas terminadas necesitarán ser amuebladas, etc.

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Las viviendas iniciadas (HOUST) han caído por debajo de su media móvil simple (SMA) de 12 meses, y la SMA ha girado a la baja (flecha roja). Su RSI ha caído por debajo de 50, que es el lado débil del oscilador (rectángulo verde) por primera vez desde el periodo de bloqueo en 2020.

Los permisos de vivienda (PERMIT) también muestran signos de deterioro. Esta serie también se encuentra por debajo de su SMA de 12 meses, pero aún no se ha girado a la baja. Si lo hace, se considerará una evolución negativa. Sin embargo, su RSI está por debajo de 50 (rectángulo azul), lo que confirma la debilidad. Cuanto más tiempo permanezca a este lado de 50, más declive mostrará la serie.

Ventas de viviendas existentes

A pesar de que la metodología de cálculo difiere entre ambas series, el mercado de ventas de viviendas existentes es mucho mayor que el de ventas de viviendas nuevas. Por ejemplo, consideremos que la impresión actual de las ventas de viviendas existentes sobre una base anual desestacionalizada es de 5,12 millones frente a 696K para las ventas de viviendas nuevas.

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Dado su tamaño e importancia, el gráfico de las ventas de viviendas existentes (USEHS) es preocupante. La serie está por debajo de su media móvil de tres meses y la SMA se mueve a la baja. Además, su RSI está por debajo de 50 y es débil.

Las ventas de viviendas existentes impulsan la economía local donde concluye la venta. Muchas de estas viviendas reciben algún tipo de retoque, por ejemplo, un nuevo trabajo de pintura, retejado del techo, etc. Además, la mayoría de los nuevos propietarios de viviendas también compran electrodomésticos y bienes de consumo. Por lo tanto, el descenso aquí repercute en otros sectores.

Índice del mercado de la vivienda de ANHB/Wells Fargo (HMI)

El HMI es un índice de difusión basado en una encuesta mensual a los miembros de la NAHB. En la encuesta se pide a los encuestados que califiquen las condiciones del mercado para la venta de viviendas nuevas en la actualidad y en los próximos seis meses, así como el tráfico de posibles compradores de viviendas nuevas.

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El HMI (USHMI) está por debajo de su media móvil de tres meses, y la SMA apunta a la baja. Su RSI está bien establecido por debajo de 50, lo que confirma la debilidad que implica la serie. Dado el descenso del HMI, podemos deducir que, o bien las condiciones actuales del mercado son malas, las condiciones de los próximos seis meses serán malas, o bien el tráfico de entrada está disminuyendo. Por supuesto, puede ser una combinación de las tres cosas.

Hipotecas, desempleo y refinanciación

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El sector de la vivienda es sensible a los tipos hipotecarios y al desempleo. En este sentido, podemos ver que la fuerte subida del tipo hipotecario (MORTGAGE30US) hasta el 5,351% sin duda ha influido. El tipo está cómodamente por encima de su media móvil de tres meses, con la SMA con tendencia al alza.

La situación del desempleo es más turbia. En una señal preocupante, las solicitudes iniciales de desempleo (ICSA) están aumentando, con la serie por encima de su media móvil de tres meses. Normalmente, esto se traduce en un aumento de las solicitudes continuas de desempleo (USCJC).

Sin embargo, este no es el caso. Por el contrario, las solicitudes continuas se mantienen por debajo de su SMA de tres meses (flecha roja), con el SMA aún apuntando a la baja. En este sentido, el coeficiente de correlación actual entre las solicitudes iniciales y las de desempleo es de -0,66 (rectángulo rojo). Hay que observar si esta relación se deteriora o mejora, ya que la correlación negativa no puede persistir indefinidamente.

Sin embargo, el desplome de la vivienda puede sugerir que la seguridad laboral empieza a ser preocupante.

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La encuesta de solicitud de hipotecas de la MBA (USMMI - izquierda) ha caído a niveles vistos por última vez en 2000. Además, la refinanciación (USMRI - derecha) también se ha desplomado a mínimos de varias décadas. Es decir, la gente es reacia a pedir una hipoteca y no ve sentido en refinanciar las hipotecas actuales a tipos más altos.

Conclusión

Hay dos grandes preocupaciones con respecto al mercado de la vivienda. En primer lugar, los precios de la vivienda siguen siendo altos. Sin embargo, si la debilidad se filtra hasta el diezmo de los precios de la vivienda, un efecto riqueza negativo añadirá vientos en contra a la economía. En segundo lugar, la débil actividad de la oferta se está extendiendo a otros sectores, lo que aumenta la preocupación económica general.